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일반적으로 모든 담보는 부종성(附從性)이라는 기본적 특성이 있습니다. 법률적인 용어 안쓰고 설명드리려는 편인데, 워낙에 기본적이면서 중요한 사항이라 한자로도 표시해 봤습니다. 담보는 담보하고자 하는 채권이 줄어들거나 소멸하면 따라서 당연히 줄어들거나 소멸한다는 내용을 의미합니다. 여기에는 보증도 포함됩니다. 보증하는 채무가 줄어들거나 소멸하면 보증채무도 당연히 그렇게 된다는 의미입니다. 절차적으로, 예를들면 대출이 다 상환됐는데 저당권 말소등기를 미처 못하고 부동산등본 상으로 그냥 놔두었더라도, 그 저당권은 당연히 소멸된 무효라는 의미입니다. 여기서, 저당권의 유용이라는 개념이 나왔습니다. 그렇게 당연히 소멸되었으나, 부동산등본에는 남아있는 저당권을 다시 살려서 이용해보자 라는 의미입니다. 그렇게 하기 ..

근저당권이라는 물적담보는 당연히 담보로 제공하는 부동산의 등기부등본에 등재됩니다. 그리고, 그 부동산등기부등본에 등재된 근저당권들은 등재된 날짜에 따라서 1순위, 2순위, 3순위 등등 으로 순위가 매겨집니다. 그러면, 만약 해당 담보제공된 부동산이 경매에 넘겨질 때에, 그 근저당권의 순서에 따라서 받아야 할 금액을 앞 순위부터 받아가게 됩니다. 앞 순위가 다 받고 남으면 그 다음순위가 받게 되고, 그 다음순위가 받아야 할 금액을 다 받으면 그다음 순서로 넘어갑니다. 만약에 3순위까지 근저당권이 있는데, 1순위 2순위가 받아야 할 금액을 다 받고나서 남은 금액이 없다면 3순위 근저당권은 그야말로 "꽝"입니다. 아무것도 못 받는다는 말씀입니다. 그러니까 금융기관에서 대출을 하거나 할 때 담보가치를 보고 앞순..

부동산이 무엇일까요? 반대말은 동산 같은데.... 부동산의 개념을 우리민법에서는 토지 및 그 정착물이라고 하고 있습니다. 쉽게 알수 있는 것이, 토지와 건물이 가장 대표적인 부동산입니다. 그리고 동산의 개념은 우리민법에서 부동산이외의 것을 동산이라한다고 정하고 있습니다. 그런데 사회생활을 하면서 중요한 것은 부동산이나 동산의 개념이 아니고, 그로인하여 구분되어지는 거래 process가 굉장히 많이 다르다는 것입니다. 그야말로 가장 기초적인 ABC가 다르다는 것입니다. 우선, 부동산은 등기부등본이라는 등록부를 통해서만 거래가 됩니다. 그에 비하여 동산은 물건만 주고 받으면 그야말로 '땡'이지요. 특히 부동산은 건별로 등록부가 있어서, 건물등본도 있고 토지등본도 있습니다. 특히 주의하셔야 하구요. 다만, 아..

금융기관에서 대출받으면서 부동산 담보제공할 때 일반적으로 저당권 설정한다는 얘기 많이 들어 보셨을 겁니다. 그런데 금융기관 서류에는 '근저당권'이라고 되어 있고 선택란에는 한정근저당, 포괄근저당 이라고 또 구분되어 있습니다. 이 모든게 저당권으로 cover하는 대출등의 채무범위를 어디까지 할 것인가를 가지고 그 종류를 나누어 놓은 것입니다. 결론적으로 금융기관에서 운영되는 저당권은 전부 거의 100% 근저당권입니다. 저당권(또는 '보통저당권' 이라고 함)은 교과서에나 나오는 형태이고 거의 운영되지 않습니다. 차이점은 현재 있는 대출만 담보하는 것이 보통저당권이고, 현재 뿐만 아니라 앞으로도 발생될 대출까지도 담보하는 것이 근저당권입니다. 근저당권은 다시 한정근저당과 포괄근저당으로 나누어지는데, 그 차이는..

부동산의 대표는 주택이지요. 그 이외에 상가도 있고 농지도 있고.... 이런 부동산에 대해서는 "부동산등기부등본"이라는 장부를 만들어서 관할등기소에 비치하고 소유자가 바뀌거나 담보를 설정하거나, 압류등이 있을 때 그 장부에 등록 하도록 하고 있습니다. 그리고 이러한 사항을 누구든지 등기소에서 손쉽게 열람할 수 있도록 되어 있는데 이를 부동산 공시제도라고 합니다. 요즈음은 인터넷으로도 주소만 알면 그 아파트의 소유자가 누구고, 은행에 담보는 얼마만큼 잡혀있는지도 쉽게 알 수 있게 되어 있습니다. 요즘 사회적으로 이슈가 되는 개인비밀보장 하고는 별개입니다. 왜냐하면, 이 정도의 정보는 공개되어 있어야 부동산거래를 할 수 있기 때문입니다. 그런데 이러한 공시제도에도 불구하고, 우리나라 부동산 등기제도의 치명적..

주택 전세계약 하시거나 매매계약 하실 때, 중개업소에서 주는 부동산 등기부등본 보실 줄 아시나요? 보실 줄 알아야 됩니다. 내 재산은 내가 지켜야 하니까요.... 부동산 등기부등본 보실 때, 우선 건물등본하고 토지등본이 있어요. 둘다 확인 하셔야 합니다. 예외적으로 아파트는 건물/토지가 하나에 다 나옵니다. 단독주택 같은 경우는 실수로 건물등본만 보고 거래했는데, 나중에 토지등본에서 문제가 있는 경우도 있거든요. 부동산등본은 표제부, 갑구, 을구로 되어 있어요. 소재지는 표제부에서, 소유자는 갑구에서, 담보설정 얼마나 되 있나는 을구에서 각각 확인 하셔야 하고, 혹시 압류되 있나 보시는 거는 갑구에서 확인 합니다. 이게 큰 줄거리니까 이 정도는 최소한 체크 하셔야 할 내용입니다. 그리고, 중요한 게 요즘..

주택 임대차계약과 관련해서 앞선 글에서 말씀드렸다시피, 근저당권같은 물권처럼 우선권이 인정되도록 특별법(주택임대차보호법)으로 정해 놓았다고 말씀드렸습니다. 그런데, 이렇게 인정되기 위해서 조건이 있습니다. 바로, 주택의 인도와 주민등록전입 신고 입니다. 주택의 인도는 그 주택에 들어가서 살아야 한다는 것이고, 주민등록 전입신고는 동사무소가서 신고하라는 겁니다. 그러면 전입신고 한 다음날부터 우선권인 대항력이 발생 됩니다. 우선권이라는 말씀을 드리는 것은 그 날짜보다 앞선 권리자한테는 못이기지만, 그 후날짜의 권리자한테는 이긴다는 것을 의미합니다. 여기서 주의하실 점은 "전입신고 다음날부터"라는 점입니다. 이것을 가지고 나쁜 집주인은 같은 날짜에 은행에서 담보대출도 받고, 전세도 주는 사례가 실제로도 종종..

주택전세제도는 우리나라에만 있는 독특한 형태로, 다른나라는 거의 대부분 월세로 운영된다는 이야기는 많이 들어 보셨을 껍니다. 그런데 주변에서 이야기하거나 문자로 나온 자료를 보면, 전세, 전세권 또는 전세권 등기, 임대차계약 또는 확정일자 나 전입신고 이런 부분들이 많이 섞여서 사용되는 것을 보실겁니다. 그래서 법률적인 원칙으로 구분해 드려 볼까 합니다. 우선, 계약은 당사자끼리 약속내용을 정하는 것인데, 주택전세에 대한 약속을 계약내용으로 정한 것이 임대차계약입니다. 그런데, 이런 계약에 근거해서 발생되는 권리, 즉 채권은 먼저 계약이 있었던 나중에 계약이 있었던 우선권이라는 것은 없습니다. 평등하게 똑같이 취급받게 되어 있습니다. 그래서 같은물건을 여러명 하고 계약체결하는 사기치고 도망가는 사례가 언..