보통저당권과 근저당권의 차이점

 

 

 

금융기관에서 대출받으면서 부동산 담보제공할 때 일반적으로 저당권 설정한다는 얘기 많이 들어 보셨을 겁니다. 그런데 금융기관 서류에는 '근저당권'이라고 되어 있고 선택란에는 한정근저당, 포괄근저당 이라고 또 구분되어 있습니다. 이 모든게 저당권으로 cover하는 대출등의 채무범위를 어디까지 할 것인가를 가지고 그 종류를 나누어 놓은 것입니다.

결론적으로 금융기관에서 운영되는 저당권은 전부 거의 100% 근저당권입니다. 저당권(또는 '보통저당권' 이라고 함)은 교과서에나 나오는 형태이고 거의 운영되지 않습니다. 차이점은 현재 있는 대출만 담보하는 것이 보통저당권이고, 현재 뿐만 아니라 앞으로도 발생될 대출까지도 담보하는 것이 근저당권입니다.

근저당권은 다시 한정근저당과 포괄근저당으로 나누어지는데, 그 차이는 '한정'은 앞으로 발생될 대출 종류가 정해진 것이고, '포괄'은 앞으로 발생될 모든 대출/모든 채무를 담보하는 것입니다. 그러니까 금융기관은 무조건 포괄근저당권으로 운영하려고 하고, 최근까지 그렇게 해 왔습니다. 그래서 대출받으신 분의 카드대금 이나 심지어 보증선 금액까지도 전부 포함시켜서 담보제공된 부동산에서 받아내곤 했지요.

그러다보니, 금융감독원에 민원이 엄청 많이 들어가고, 법정에서 다툼도 많고, 아무튼 포괄근저당권에 대해서 말이 무척 많았습니다. 그래서 감독원에서 작년부터인가 아예 은행들에는 지침을 내려보내서 포괄근저당권을 운영하지 말라고 하였고, 은행들 검사할 때 포괄근저당으로 받은 게 있는지 없는지 check하고 있습니다. 그리고 은행들도 실제로는 포괄근저당권 운영은 요즘 거의 하지 않습니다.

그런데, 은행말구 저축은행이나 대부업체등에서는 아직도 포괄근저당을 운영할꺼예요. 위에서 적어드린대로 이 효력이 그 금융기관에 걸려있는 모든거래를 다 포함한다는 점을 아셔야 하고, 특히 담보제공하시는 분이 대출받는 분하고 다른 제3자인 경우는 '포괄'로 인하여 불의의 피해를 받으실 수 있다는 점 유념하시기 바랍니다.

나중에 기회되면 한번 더 말씀드리겠지만, 저당권 뿐만 아니라 보증도 '포괄근보증'이 있거든요. 선의로 친구대출 천만원 보증선 줄 알았는데, 그게 '포괄' 이라면 얘기가 복잡해집니다. 또 길어지니 여기서 끊을께요. 담보나 보증 얘기는 계속 주제별로 몇번 더 해드릴께요.^^