주민등록 전입신고의 힘!!!

 

 

 

주택 임대차계약과 관련해서 앞선 글에서 말씀드렸다시피, 근저당권같은 물권처럼 우선권이 인정되도록 특별법(주택임대차보호법)으로 정해 놓았다고 말씀드렸습니다. 그런데, 이렇게 인정되기 위해서 조건이 있습니다. 바로, 주택의 인도와 주민등록전입 신고 입니다. 주택의 인도는 그 주택에 들어가서 살아야 한다는 것이고, 주민등록 전입신고는 동사무소가서 신고하라는 겁니다. 그러면 전입신고 한 다음날부터 우선권인 대항력이 발생 됩니다.

우선권이라는 말씀을 드리는 것은 그 날짜보다 앞선 권리자한테는 못이기지만, 그 후날짜의 권리자한테는 이긴다는 것을 의미합니다. 여기서 주의하실 점은 "전입신고 다음날부터"라는 점입니다. 이것을 가지고 나쁜 집주인은 같은 날짜에 은행에서 담보대출도 받고, 전세도 주는 사례가 실제로도 종종 있습니다. 근저당권은 등기되는 당일부터 우선권이 생기는데, 주택임대차는 주민등록 전입일 다음날부터 우선권이 생깁니다. 그래서, 억울한 사례의 희생양이 되는 세입자를 가끔 보게됩니다. 조심 또 조심하는 수 밖에 없습니다.

이런 경우도 있습니다. 집주인이 은행에서 대출좀 받으려는데 세입자 보고 전입신고좀 빼 주었다가(즉, 전출했다가) 저당권설정되고 다시 전입하면 안되겠냐고 요청하는 경우요. 사안에 따라 판단하실 문제지만, 전출하시는 순간 그 전세금의 우선권은 포기하시는 겁니다. 한두푼도 아닐텐데....

반대로 집주인 입장에서, 세입자에게 부탁할 수도 있지요.. 현재 주택담보대출이 집값의 50%만 되니까 10억짜리 집이면 대략 5억까지 대출이 됩니다. 근데 세입자가 6억에 들어와 있으면 대출 못 받습니다. 근데, 세입자가 양해해주어 전입신고 빼 주면, 세입자의 우선권이 없으니 1억이나 2억정도 담보대출 받고 다시 세입자가 전입신고 들어오면, 전체로 집값 10억 범위내로 들어 오니까 시도해볼 수는 있을 겁니다. 근데, 이것은 서로 믿고 한다는 전제에서 진행되는 것이라, 조심스럽습니다.

암튼, 세입자 입장에서 주민등록 전입신고는 전세금의 운명을 좌우하는 중요한 부분이라는 점을 꼭 꼭 기억해 두시기 바랍니다.  ^^