주택전세에서 전세권과 임대차계약은 무엇이 다른가...

 

 

 

주택전세제도는 우리나라에만 있는 독특한 형태로, 다른나라는 거의 대부분 월세로 운영된다는 이야기는 많이 들어 보셨을 껍니다. 그런데 주변에서 이야기하거나 문자로 나온 자료를 보면, 전세, 전세권 또는 전세권 등기, 임대차계약 또는 확정일자 나 전입신고 이런 부분들이 많이 섞여서 사용되는 것을 보실겁니다. 그래서 법률적인 원칙으로 구분해 드려 볼까 합니다.

우선, 계약은 당사자끼리 약속내용을 정하는 것인데, 주택전세에 대한 약속을 계약내용으로 정한 것이 임대차계약입니다. 그런데, 이런 계약에 근거해서 발생되는 권리, 즉 채권은 먼저 계약이 있었던 나중에 계약이 있었던 우선권이라는 것은 없습니다. 평등하게 똑같이 취급받게 되어 있습니다. 그래서 같은물건을 여러명 하고 계약체결하는 사기치고 도망가는 사례가 언론에 나오기도 하지요.

그런데, 물권이라는 게 있습니다. 남들보다 우선해서 권리를 인정받는 건데, 먼저 사람이 다 받고 남은 돈은 그 다음순서 사람이 받게 돼 있습니다. 그래서 물권은 부동산등기부등본에 그 순서대로 올리게 되어있고, 그중에 하나가 전세권입니다. 그러니까 임대차계약 체결하고 전세권이라는 물권을 부동산등본에 올리면 채권뿐만아니라 물권도 확보하게 되는겁니다. 그러려면, 집주인이 동의해주어야만 한다는 어려움이 있습니다.

그러면, 전세사는 서민이 너무 그 위치가 불안해지고, 사회문제도 많고해서, "주택임대차보호법"이라는 특별법이 만들어 졌습니다. 그 내용은 주택임대차가 채권이지만 확정일자와 전입신고 하면 전세권이라는 물권처럼 그 순서를 인정해 주겠다는 파격적인 내용입니다. 그래서 그 순서 다음에 집주인이 담보를 잡히든 팔든 그 임대차의 우선권을 인정해주고 있습니다. 임대차관련 부분은 할 이야기가 너무 많아서 앞으로 임대차 관련이슈들은 쭉 정리해드리기로 할께요.

암튼, 그래서 금융기관들은 담보대출 할때 임차인확인을 열심히 합니다. 부동산등본에는 안나와도 우선권이 인정되는 거의 유일한 권리이기 때문입니다.^^