저당권의 유용

 

 

일반적으로 모든 담보는 부종성(附從性)이라는 기본적 특성이 있습니다. 법률적인 용어 안쓰고 설명드리려는 편인데, 워낙에 기본적이면서 중요한 사항이라 한자로도 표시해 봤습니다. 담보는 담보하고자 하는 채권이 줄어들거나 소멸하면 따라서 당연히 줄어들거나 소멸한다는 내용을 의미합니다. 여기에는 보증도 포함됩니다. 보증하는 채무가 줄어들거나 소멸하면 보증채무도 당연히 그렇게 된다는 의미입니다. 절차적으로, 예를들면 대출이 다 상환됐는데 저당권 말소등기를 미처 못하고 부동산등본 상으로 그냥 놔두었더라도, 그 저당권은 당연히 소멸된 무효라는 의미입니다.

 

여기서, 저당권의 유용이라는 개념이 나왔습니다. 그렇게 당연히 소멸되었으나, 부동산등본에는 남아있는 저당권을 다시 살려서 이용해보자 라는 의미입니다. 그렇게 하기 위해서는, 그 저당권을 다시 이용한다는 사실에 대해서 관련되는 사람들(차주, 담보제공자, 후순위권리자등) 모두의 동의를 받으면 가능하다는 의미입니다.

 

여기까지가, 법률서적에 많이 나오는 얘기입니다. 그런데, 현실은 쫌 많이 다릅니다. 대부분 근저당권을 이용하기 때문입니다. 제글 앞 부분에 저당권과 근저당권의 차이는 설명드렸는데, 담보의 특성인 부종성을 완화해서, 현재 및 장래에 발생될 채권을 담보하는 것이 근저당권입니다. 그러니까 현재는 대출금이 '빵'이라도 장래에 발생되는 대출금도 담보하는 것이기 때문에 그 근저당권은 앞서 설명드린 일반저당권처럼 당연히 죽지는 않습니다.

 

그래서, 근저당권에는 유용이라는 개념을 적용하지 않아야 합니다. 그런데, 금융기관에서는 소비자 보호니 나중에 대출받은 분이 딴소리 할까봐 등등을 이유로 대출금이 '빵'인 상태에서 다시 대출금이 생길 때에는 유용동의서라는 이름으로 동의서를 차주나 담보제공자한테 받습니다. 보수적으로 안전하게 간다는 의미입니다. 일반분들은 여기까지만 이해하시면 됩니다... 법률전문인 분들은 잘 아시겠지만, 이거 가지고도 사례포함하면 책 한권은 나오고, 입장에 따라 다른 논리전개가 있을 수 있습니다. 그런데, 사회경제활동하는 우리들은 여기까지만 이해하시면 됩니다......^^