등기부등본에 있는 채권최고액의 의미

 

 

부동산 매매나 전월세 거래를 하면서 등기부등본을 살필 때, 근저당권 부분을 면밀히 보시게 되는데, 그중 채권최고액(債權最高額)이 등본상에 표시되어 있는 것을 보실 수 있습니다. 

채권최고액을 한자로 까지 표시드린 이유는...채권최고액이란 그 금액까지을 한도로 한다는 본래의 의미를 설명드리기 위해서입니다. 앞선 글에 보시면.. 근저당권과 일반 보통저당권을 비교해 드린 부분이 있는데... 근저당권의 특징을 다시 반복드리면... 현재 및 장래에 발생되는 채무까지...그러니까 현재에는 확정되지 않은 금액까지도 담보 한다는 의미가 포함되어 있습니다.

그러면, 근저당권의 경우는 무한정 장래에 발생하는 채무를 전부 담보하여야 하는가 하는 문제가 있기에...채권최고액을 정해서 그 금액까지 담보하겠다는 의미입니다. 그리고 그 채권최고액을 담보제공하는 등기부등본에 표시를 해서 제3자가 채권최고액을 확인할 수 있도록 해두는 것입니다.

일반적으로 채권최고액은 은행을 기준으로 본다면 대출금액의 120%를 정합니다. 다르게 정할 수도 있어요... 130%로 정할 수도 있고 110%로 정할 수도 있고...1억 대출 받으면 1억2천으로 채권최고액을 정한다는 겁니다. 왜냐하면, 대출 원금 1억 못갚으면 이자, 연체이자, 법적비용 이런 부분들이 비용으로 발생되기 때문에 조금더 채권최고액을 정해두는 것입니다.

그런데, 법무사에서 근저당권 설정할 때에 채권최고액을 보통 '설정액'이라고 하면서... 비용을 받습니다. 거래 수수료의 기준이 되는 금액입니다. 몇년전에는 은행에서도 130%로 채권최고액을 정했었는데... 법무사 수수료 많이 나오고, 그 부동산을 쫌더 활용하려면 채권최고액이 적게 표시되는 것이 좋다고 해서...120%로 채권최고액을 낮춘겁니다. 기업대출도 얼마전부터 뒤따라서 채권최고액을 130%에서 120%로 내리는 것 같더라구요...

채권최고액이 장래부담할 채무의 상한선이라고 말씀드렸기에, 주의할 점 한가지 말씀드리면...채권최고액 1억2천만원인데 쫌 갚아서 5천만원만 있다는 주인 말만 믿고, 등본에 채권최고액이 1억2천이지만 너무...믿고 거래하시면 안됩니다. 마치 마이너스대출 처럼 그 채권최고액까지 다시 대출이 살아날 수 있습니다.

확실히 해두시려면...이 경우에는 등기부등본의 채권최고액을 감액시키는 변경등기를 해달라고 해서 등기부등본상의 채권최고액을 감액시키셔야 합니다...금전문제는 조심 또 조심하셔야 해요....^^