근저당권의 순위양도 가능한가?

 

 

근저당권이라는 물적담보는 당연히 담보로 제공하는 부동산의 등기부등본에 등재됩니다. 그리고, 그 부동산등기부등본에 등재된 근저당권들은 등재된 날짜에 따라서 1순위, 2순위, 3순위 등등 으로 순위가 매겨집니다. 그러면, 만약 해당 담보제공된 부동산이 경매에 넘겨질 때에, 그 근저당권의 순서에 따라서 받아야 할 금액을 앞 순위부터 받아가게 됩니다. 앞 순위가 다 받고 남으면 그 다음순위가 받게 되고, 그 다음순위가 받아야 할 금액을 다 받으면 그다음 순서로 넘어갑니다.

만약에 3순위까지 근저당권이 있는데, 1순위 2순위가 받아야 할 금액을 다 받고나서 남은 금액이 없다면 3순위 근저당권은 그야말로 "꽝"입니다. 아무것도 못 받는다는 말씀입니다. 그러니까 금융기관에서 대출을 하거나 할 때 담보가치를 보고 앞순위 근저당권자들이 얼마씩 받아야 할 금액이 있는지를 종합적으로 살펴보게 됩니다.

그러면, 3순위로 들어가는 근저당권자가 1순위근저당권자의 순위를 양도 받아서 1순위로 들어가는 것은 가능할까요? 결론은 안됩니다. 현행 우리나라 법제에서는 근저당권의 순위를 다른사람에게 넘기는 순위양도를 인정하지 않습니다. 다만, 3순위근저당권자가 빌려준 돈으로 1순위 근저당권자의 빚을 갚게되면, 1순위근저당권은 없어지게 되고, 2순위근저당권자만 앞에 남게 됩니다. 따라서 3순위자는 자동적으로 2순위로 올라가는 정도만 인정될 뿐입니다.

물론 이 경우에도 1순위근저당권자에게 빚을 다 갚고나서 1순위근저당권을 부동산등기부등본에서 말소시키는 절차는 진행해주어야 합니다. 만약에 말소 안시키고 그냥 놔두면, 3순위근저당권자가 본인은 2순위로 이해하고 있다가, 경매절차등이 진행될 때 1순위근저당권자가 아직 빚이 남아있다든가 등의 사유로 항변을 하면 곤란한 상황에 처할 수 있습니다.

근저당권은 보통 금융기관이 담보권자로 부동산등기부등본에 등재하지만, 개인 대 개인간에 금전거래가 있을 때에는 개인이 근저당권자로 부동산등본에 등재해야 되는 경우가 있으니, 그 효력에 대해서는 잘 이해해 두셔야 합니다.

아... 개인간에 근저당권 설정하실때에, 본인이 법원등기소 가서 직접 하실 수도 있으나, 보통은 법무사에게 의뢰하셔서 근저당권 설정하시는 게 좋습니다. 서류가 다소 복잡할 수 있는데다 필요한 경우 case별로 미흡한 부분이 있는지를 점검받을 수 도 있거든요...^^